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    商业地产知识:折旧摊销、EBITDA、NOI、NPI、项目估值

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      原文地址:https://zhuanlan.zhihu.com/p/541830482

      商业地产知识:折旧摊销、EBITDA、NOI、NPI、项目估值

      01.

      什么是折旧摊销?

      什么是折旧摊销?

      折旧是与固定资产相关的概念。固定资产形成后,在使用期限内发生效用,如购物中心期限40年。把固定资产价值用适当的方式分配到每一年的费用中去,才能体现经营的实际成果。

      例如,商场总投资10亿元,能用10年,每年收入1亿元,经营费用5000万。如果不考虑折旧,每年赚5000万,好像在赚钱。实际上,如果把10亿总投资分摊到10年,每年折损1亿元,项目是亏的。

      摊销概念和折旧类似。不同之处在于,摊销的对象非固定资产,通常是无形资产,工程改造等长期待摊费用。

      所以当发生固定资产采购或工程改造等情况时,支出金额并不会一次性计入成本费用,而是分期进行折旧与摊销。

      02.

      什么是EBITDA

      什么是EBITDA?我们来看一个案例!

      网红登山哥,准备拍一块地建一个登哥主题酒店

      登山哥问我,有没有一个指标能表达——“酒店自身日常经营的盈利能力”。不考虑折旧摊销、税款、利息这些和日常经营能力不相关的因素。

      ——别急,有,这就是EBITDA!资本在评估一些前期投入巨大,而且在很长时间内需对前期投入进行折旧的产业,如商业地产、造车行业等,都会用到它。

      所以,我们很有必要认真学一下它。

      03.

      EBITDA的计算

      EBITDA ——即,税息折旧摊销前利润。

      商业地产知识:折旧摊销、EBITDA、NOI、NPI、项目估值

      :借款的利息;

      :单指所得税;

      折旧:固定资产折旧。比如10万的设备,使用寿命5年,平均下来每年2万元的折旧费;

      摊销:无形资产摊销。比如10万获得某知识产权5年的授权使用,那么摊销费就是每年2万。

      EBITDA=净利润+所得税+利息费用+折旧+摊销

      #例子中,为了开这家“熊登主题酒店”,从银行贷款100W、利息5%;斥资25W,买了‘熊猫界超级明星哈哈小姐’5年独家肖像使用权,每年摊销5W;花了40万购买了固定资产“茅草”酒店,5年后价值清零,每年折旧8W。一年后,在会计准则下,他的年净利润是10W,所得税2.5W。

      商业地产知识:折旧摊销、EBITDA、NOI、NPI、项目估值

      那他的息税折旧摊销前利润就是:10W+5W+5W+8W+2.5W=30.5W。

      04.

      EBITDA的价值

      正如上文所提,EBITDA最重要的价值,就是当我需要去分析项目自身的经营水平、当期产生现金流的能力,它能剔除经营之外的利得和损失。

      比如,同样一个酒店项目,小房企去经营,可能利润率不如万科等房企,但不一定代表该小房企的酒店经营能力不如万科,也许只是因为小房企的利息太高对冲了利润。

      这也正是EBITDA和净利润的区别,净利润会把这些全都计算(作为加减项目)在内。

      比如,折旧费用和摊销费用就具有浓烈的主观色彩。会计做账时会为了某种目的去调节折旧年限、比例、残值等

      05.

      商业地产估值

      开发商在评估自持经营项目时,无论是养老地产、酒店、综合体,EBITDA均是最重要的指标之一。在开发商退出自持项目时,地产基金等投资者往往以20~25倍EBITDA评估项目价值。

      #示例:某购物中心总建筑面积10万方,平均每平米营业面积租金100元/月, 出租率95%,营业费用2000万元/年。

      如果得房率为55%:

      EBITDAF0万平 X55% X100 X12 X 95%-2000万=4270万元 市场估值=4270万元X 25=106750万元

      其实,在商业物业估值中,更合理和最常用到的指标是“NOI”,它在EBITDA的基础上剔除了和项目本身资质不相干的营业外收入、资产管理费、招商佣金等。


      我们先来回顾一下两个概念:

      1#折旧摊销

      比如,某开发商“拍地→建设→持有运营”一个写字楼,前期发生的“拿地、开发”等巨额 支出金额并不会一次性计入成本费用,而是在后续的持有期分期进行折旧与摊销。

      例如,该写字楼总投资10亿元,能用20年,每年收入1亿元,经营费用5000万。如果不考虑折旧,每年赚5000万,好像在赚钱。实际上,如果把10亿总投资分摊到20年,每年折损5000万,其实项目就是玩了个寂寞。

      摊销概念和折旧类似。不同之处在于, 摊销的对象非固定资产,通常是无形资产,工程改造等长期待摊费用。

      2#投资性房地产后续计量

      之前说过一个案例,CDL收购协信远创的案例中,在协信的资产负债表里存在大量的商业自持项目。

      那么问题来了,如何计算商业自持部分的估值?其实, 在上市公司的财务披露中,有两种被允许的办法—— 【1】成本法;【2】公允价值法。

      成本法:用原值(或初始投资额)计量,同时计提折旧,这与普通固定资产的处理方式是一样的;

      公允价值法:公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格应当反映资产负债表日的市场状况,当使用这个计量方法时,不需要计提折旧。实际业务中,通常使用四大行出具的估值报告作为公允价值。

      #案例:假设协信远创拍地自建了一个写字楼,总投资成本是20亿,假设折旧年限是40年。经过2年运营后,经过德勤的评估,该写字楼估值25亿。那么,2年后,该写字楼在会计报表上显示价值是多少?

      #解答:如采用成本法计量,2年的累计折旧=20亿/40年*2年=1亿,该写字楼价值=20亿-1亿=19亿,而累计折旧1亿计入利润表的“折旧”, 减少公司利润。

      如采用公允价值法计量,该购物中心价值=25亿,资产增值的5亿计入利润表的“公允价值变动损益”, 增加公司利润。

      从上面这个简单的案例,可以看到,不同的计量方法对公司利润的影响是很大的。

      OK,现在进入正题。

      01.

      EBITDA、NOI、NPI怎么算?

      给大家一张表:

      商业地产知识:折旧摊销、EBITDA、NOI、NPI、项目估值

      1#EBITDA

      EBITDA ——即,税息折旧摊销前利润。

      为什么要有EBITDA,因为我们在考察项目的时候,有时候只想知道这个项目,它每年运营产生多少现金流。

      ——这时候就要刨掉“折旧摊销、所得税、借款利息”。

      #假设,某写字楼每年能产生1亿的收益,政府补贴1000万,运营维护成本3000万,由于运维是交给某五大行打理,每年收取1亿收益的8%,即800万作为物业代理佣金。 其他:每年项目本体折旧摊销2000万,运营期装修改造折旧500万,借款利息500万。

      1亿+1000万-3000万-800万=7200万——这就是EBITDA。

      2#NOI

      什么是NOI(营运净收入)?

      NOI和EBITDA的最主要差距就是——这1000万政府补贴(营业外收入)不能算进来;太平戴维斯的800万管理费不用除掉。

      因为1000万补贴属于营业外收益,和项目本身的经营能力没有任何关系;800万管理费也会因为不同的第三方物业而收取金额不同,更甚言之,这800万可以完全自己赚,你非得请人?

      1亿-3000万=7000万——这就是NOI

      3#NPI

      什么是NPI(物业净收入)?

      NPI就是在EBITDA基础上,剔除了营业外收入、 考虑设备采购和资本性改造产生的折旧与摊销。

      “调整、改造提升”是商业地产永恒不变的话题,也许三年一小调,五年一大调,这些调整改造的支出(装补支出)其实一直伴随着整个经营过程。一般来说,装补支出通常是作为长期待摊费用进行摊销。

      1亿-3000万-800万-500万(装补摊销)=5700万——这就是NPI

      02.

      为啥要搞这么多计算口径?

      为啥要搞这么多计算口径?——因为用途不同啊。

      就拿NOI来说——因为它对比EBITDA, 纯粹的考量项目自身经营能力,刨除了营业外的支出和收入。

      所以,对比EBITDA,NOI是被资本市场普遍接受的商业地产估值方法。一 般估值是NOI的20~25倍——上述写字楼案例7000万×20倍=14亿,这就是资本市场估值。

      拿EBITDA来说——最早是投资机构在对那些需要融资的账面亏损企业进行评估时开始被大量使用, 通过EBITDA来快速检查公司是否有能力来偿还这笔融资,反映了公司的偿债能力。所以EBITDA的收入可以包括营业外收入。

      拿NPI来说——作为公司内部资产管理,对改造支出的管控也是重点工作之一。一个项目会因为平时物业保养不善导致改造,或是因为改造工程质量不佳、改造效果不达预期,没多久又陷入重新改造。 所以NPI特别适合在同一公司体系下,不同项目之间管理水平的对比。一般认为,NPI比NOI、EBITDA更适合公司内部管理使用的考核指标。

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