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    • 没有产权证的厂房或者不动产,可以出租经营吗?

      出租厂房是将使用权出让,而不是所有权。厂房在建筑时符合城市规划,并取得规划许可,都是可以出租的。承租厂房时应明辨厂房所有人,避免上当受骗。厂房出租应当订立明确的租房合同,防止纠纷发生。

      没有产权证的厂房或者不动产,可以出租经营吗?

      没取得房产证的厂房,如果取得建设工程规划许可证,可以出租。
      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
      第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
      租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
      第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
      当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
      第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
      当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

      没有产权证的厂房或者不动产,可以出租经营吗?

      出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:
      (一)审查合同的主体是否适格。
      即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。
      (二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
      但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。例如广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定,不得出租的房屋有:1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押,未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。
      而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:1、未依法取得房屋所有权证的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;4、权属有争议的;5、属于违法建筑的;6、不符合安全标准的;7、已抵押,未经抵押权人同意的;8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
      (三)审查是否进行过登记备案。
      1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
      简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的,应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。
      有人认为,房屋租赁登记制度没有存在的必要了,经济的发展和交易日益频繁,一切交易手续应越简便越好,登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性,房屋作为不动产有其自身的特征,与一般流通物不同,房屋交易应有权属登记备案,房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让,当然也应予以登记备案。
      还有人认为,现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时,并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法吸收旧法的原则,房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理,但分析一下也站不住脚。
      合同法关于租赁的规定仅是范指而已,包括房屋,也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁,作为一种特殊财产有特别法规来规定,并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力,因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时,优先适用房屋租赁专门法规。实际上,合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定,并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性,也不存立法价值的抵触问题。所以,笔者认为,没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的,租赁合同是无效的。
      (四)审查房屋租赁合同的内容是否合法。
      在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。有人认为:只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。


      上海
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